Πώς «χτίστηκε» η φούσκα στην κτηματαγορά

ΧΤΙΣΑΜΕ 1.500.000 κατοικίες συνολικής επιφάνειας... 185 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων τα τελευταία 14 χρόνια. 200.000 σπίτια παραμένουν απούλητα

Το... στοκ των διαθέσιμων κατοικιών ξεπέρασε τα επτά εκατομμύρια, σε μια χώρα με δημογραφικό πρόβλημα και συνολικό πληθυσμό όχι μεγαλύτερο των 11,3 εκατομμυρίων κατοίκων. Πάνω από...
 200.000 κατοικίες παραμένουν στα αζήτητα και πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω, ενώ οι κατασκευαστές βύθισαν την οικοδομική δραστηριότητα στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων δύο δεκαετιών -ρίχνοντας στην ανεργία δεκάδες χιλιάδες Ελληνες- σε μια προσπάθεια να σηκώσουν ανάχωμα στην πτώση των τιμών. Ηδη, σε πολλές περιοχές οι τιμές έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό κοντά στο 20% ενώ τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα αν συνεχιστεί η... παγωνιά στη στεγαστική πίστη και η ύφεση στην ελληνική οικονομία.

Ιδια εικόνα και στο χώρο της επαγγελματικής στέγης: Ενα στα πέντε καταστήματα στο κέντρο της πρωτεύουσας είναι πλέον ξενοίκιαστο, ενώ οι διαθέσιμοι εμπορικοί χώροι υπερβαίνουν το ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα. Τα ενοίκια τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων υποχωρούν σε ποσοστό που ξεπερνά ακόμη και το 20-25% σε αρκετές περιπτώσεις. Ταχύτερα διολισθαίνουν οι τιμές πώλησης, καθώς οι όποιοι υποψήφιοι επενδυτές πιέζουν για να εξασφαλίσουν αποδόσεις ακόμη και άνω του 8,5%, όταν πριν από 2-3 χρόνια συμβιβάζονταν με ποσοστά χαμηλότερα ακόμη και του 6%.

Τα δυσοίωνα για την ελληνική κτηματαγορά συμπεράσματα αποτυπώθηκαν στην πρόσφατη ημερίδα που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής. Τα στοιχεία των περισσότερων ειδικών συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι τα χειρότερα ακόμη δεν έχουν περάσει. Σχεδόν το σύνολο των αναλυτών εκτιμά ότι κατά το τρέχον έτος θα καταγραφεί νέα πτώση, τόσο στα ενοίκια όσο και στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Ιδιες προβλέψεις έρχονται και από το εξωτερικό. Ερευνα της RCS για τις προσδοκίες εξέλιξης τιμών και ενοικίων επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη κατατάσσει την Ελλάδα στη χειρότερη θέση. Και στις τρεις επαγγελματικές κατηγορίες (βιομηχανικά κτίρια, καταστήματα και γραφεία) αναμένεται πτώση. Δεύτερη από το τέλος στη συγκεκριμένη έρευνα έρχεται η Ισπανία και τρίτη η Ιρλανδία.

Η στρέβλωση

Πάντως, οι μετρήσεις δείχνουν ότι η ελληνική κτηματαγορά είχε αποκτήσει χαρακτηριστικά φούσκας. Ιδού ορισμένοι δείκτες που αποδεικνύουν τη στρέβλωση:

*Ο δείκτης τιμής πώλησης ενός ακινήτου προς το ενοίκιο (δείχνει πόσα ετήσια ενοίκια πρέπει να πληρώσει κάποιος για να αγοράσει ένα ακίνητο) είχε εκτοξευτεί σε ένα από το υψηλότερα επίπεδα της Ευρώπης. Επενδυτής στην Ελλάδα πρέπει να πληρώσει 37-38 ετήσια ενοίκια για να χρηματοδοτήσει την επένδυση (ουσιαστικά να αποσβέσει την επένδυσή του ύστερα από τουλάχιστον 38 χρόνια) όταν ο αντίστοιχος δείκτης για όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες πέφτει ακόμη και κάτω από το 20. Είναι ενδεικτικό ότι την Ελλάδα ξεπερνούν μόνο η Ανδόρα και το Μονακό.

*Ακόμη και σε απόλυτα μεγέθη τιμών ξεπερνάμε πολλές ευρωπαϊκές κτηματαγορές. Η μέση τιμή πώλησης επαγγελματικών ακινήτων εκτιμάται στις 4.000 ευρώ όταν στη Γερμανία είναι κάτω από 3.000 ευρώ. Σε δείγμα 37 χωρών -κυρίως ευρωπαϊκών- η Ελλάδα κατατάσσεται μέσα στις 12 ακριβότερες. Ξεχωρίζουν Αγγλία, Γαλλία, Ρωσία, Φιλανδία, Λουξεμβούργο και Ελβετία.

*Παρά τη διόρθωση των τιμών οι αποδόσεις των κατοικιών εξακολουθούν να θεωρούνται απογοητευτικές από τους υποψήφιους επενδυτές, δείγμα ότι περιμένουν περαιτέρω πτώση τιμών. Οι μεικτές αποδόσεις των κατοικιών σήμερα διαμορφώνονται στο 4,5%-5,5%, όπως επισήμανε στο συνέδριο ο Ι. Γόρδιος από την Εθνική Τράπεζα. Να σημειωθεί ότι αυτή είναι η μεικτή απόδοση, καθώς για να υπολογιστεί το καθαρό αποτέλεσμα πρέπει να αφαιρεθεί ο φόρος, ο οποίος φτάνει σήμερα μέχρι και το 45%. Ο κ. Γόρδιος εκτίμησε ότι στις πολυτελείς και κατά συνέπεια ακριβότερες κατοικίες οι διορθώσεις τιμών έχουν φτάσει έως και το 25%, ενώ κατά μέσο όρο έχουν ξεπεράσει το 10%, παρά το γεγονός ότι η Τράπεζα της Ελλάδος κατεβάζει το ποσοστό της διόρθωσης στο επίπεδο του 5%.

*Η προσφορά διαθέσιμων εμπορικών χώρων έχει εκτοξευτεί στα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας 12ετίας σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Savills. Το συνολικό απόθεμα μεγάλων εμπορικών αναπτύξεων το 2010 ξεπέρασε το ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα και σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα στην τελευταία 5ετία.

Ουσιαστικά αντιστοιχούν 50 τετραγωνικά μέτρα σε κάθε 1.000 κατοίκους. Στο κέντρο της Αθήνας ένα στα πέντε μαγαζιά είναι πλέον κενό, ενώ συνολικά για τους εμπορικούς δρόμους ο σχετικός δείκτης διαμορφώνεται στο 10%. Η έννοια του «αέρα» έχει σχεδόν εκλείψει από την αγορά.

Οι κατασκευαστές

Οι μικρές κατασκευαστικές επιχειρήσεις είναι περισσότερο ευέλικτες και δεν είναι ιδιαίτερα εκτεθειμένες στον τραπεζικό δανεισμό. Αν τα προς πώληση ακίνητα βρίσκονταν στα χέρια μεγάλων κατασκευαστικών επιχειρήσεων αυτοί θα αναγκάζονταν να πουλήσουν υπό την πίεση των χρεών. Μάλιστα με το νέο φορολογικό νόμο οι μικροί κατασκευαστές θα πάρουν βαθιά ανάσα ρευστότητας, καθώς δεν θα υποχρεωθούν να πληρώσουν τον ΦΠΑ για τα ακίνητα που τους έχουν απομείνει σε στοκ.

Βέβαια, όσο παρατείνεται η κρίση τόσο αναμένεται να αυξηθούν οι πιέσεις στις τιμές. Πολλοί κατασκευαστές έχουν συντηρηθεί μέχρι τώρα χάρη στα υπερκέρδη των τελευταίων ετών. Κάποια στιγμή, όμως, τα αποθέματα κερδών στερεύουν. Επίσης, η πτώση στις τιμές των ακινήτων έχει συγκρατηθεί και εξαιτίας του γεγονότος ότι οι Ελληνες δεν πωλούν οικόπεδα πιστεύοντας το ρηθέν «κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη». Η συγκεκριμένη πεποίθηση των Ελλήνων έχει συγκρατήσει τις τιμές των οικοπέδων σε υψηλά επίπεδα

Του ΘΑΝΟΥ ΤΣΙΡΟΥ tsiros@enet.gr